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在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計口徑為網(wǎng)簽價格的新房數(shù)據(jù)依然上行。大部分城市新建商品房價格失真，房價更多要看二手房價格。
財政部應(yīng)對疫情工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、社會保障司司長符金陵3月14日表示，近兩年我國經(jīng)濟下滑壓力較大，財政收入增幅放緩，此次疫情對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了一定沖擊，季度財政收入也受到了階段性影響。但同時也要看到，我國經(jīng)濟規(guī)模較大，發(fā)展?jié)摿^大，韌勁較強，財政收入規(guī)模較大，調(diào)整潛力和余地也較大。
3月13日，工業(yè)和信息化部副部長辛國斌在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制發(fā)布會上表示，要切實增強產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同復(fù)工復(fù)產(chǎn)的動能，工信部將會同有關(guān)部門積極推動擴大內(nèi)需，培育新型消費，穩(wěn)定汽車等大眾消費，促進5G技術(shù)場景應(yīng)用，發(fā)展遠程醫(yī)療、在線教育、在線辦公等新業(yè)態(tài)新模式。同時，辛國斌表示，要進一步加大力度推動工業(yè)通信業(yè)重大項目加快開工建設(shè)，加快5G網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、智慧城市等新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動在建項目盡快投產(chǎn)達產(chǎn)。另外，也將繼續(xù)跟蹤一些重大工程、重大項目，特別是一些重大外資項目的落地實施，進一步帶動原材料產(chǎn)業(yè)等消費需求。調(diào)控方式不一
與年末氣候相呼應(yīng)，各地房地產(chǎn)調(diào)控方式同樣“冷熱不一”。
日前，黑龍江住建廳等6部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進一步加強全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知，規(guī)定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，不屬于金融貸款、資本市場融資等。此外，經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，并在兩年內(nèi)禁止參加土地招拍掛。
針對土地端房企資金性質(zhì)，黑龍江嚴(yán)控態(tài)度明確。多位業(yè)內(nèi)專家表示，如果非自有資金進入土拍市場，隨著參與者增多可能會推高成交價格。此舉有利于土地市場和預(yù)期穩(wěn)定，對于違規(guī)企業(yè)會給予重罰，不能拍地意味不能滾動開發(fā)，房企對待土地拍賣會更為謹(jǐn)慎。
往南行進，分別位于長江中下游的長沙、張家港，卻均因樓市政策引發(fā)曖昧不明的爭論。
12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)文，對商品房價格的構(gòu)成進行規(guī)范，并將商品房的平均利潤率限定在6%~8%。消息再度引起輿論關(guān)注。12月12日早間，長沙市發(fā)改委回應(yīng)稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。
同樣在12月11日，張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經(jīng)停止。而就在前一日，上述機構(gòu)工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。類似調(diào)控“一日游”遠非首次，今年7月，河南開封宣布取消“限售”，第二天該市又宣布撤銷政策。
暫放爭論，往陸地南端繼續(xù)前行。此時，調(diào)控步伐呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，從西南地區(qū)的成都、到世界第四大灣區(qū)內(nèi)的深圳、廣州、佛山，“松綁”動作不斷。其中成都解除高新南區(qū)居民限購約束，佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。
“今年的樓市政策一直是雙向調(diào)控，既有放松，又有收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。但整體調(diào)控力度依然驚人，11月全國地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新今年紀(jì)錄，高達72次。在地方政府緊鑼密鼓的調(diào)整下，2019年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計達575次，遠超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集啟動人才政策調(diào)整購房資格，這是近期調(diào)控力度高企的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，全國累計超過20城在11月發(fā)布各類人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補貼的相關(guān)內(nèi)容。
不管調(diào)控松緊如何，地方基于土地財政而“托底”樓市卻大同小異。譬如，佛山去年賣地收入894億元，一般公共預(yù)算收入703億元，對土地的依賴度高達127.1%。同時，佛山今年前10個月成交新房92492套，自3月來已出現(xiàn)罕見6連跌。土地財政依賴癥不減，若樓市處于降溫通道，仍是難以承受之痛。
樓市進入調(diào)整期
放眼過往地產(chǎn)周期，此輪房地產(chǎn)調(diào)控力度，堪稱空前。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出臺，將狂熱樓市縛住手腳。從“五限”制度、到今年地產(chǎn)融資收緊，此輪調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月再減6城，是近兩年市場低點；房價下滑城市本月增至21個，為年內(nèi)高，其中跌幅大的是烏魯木齊，跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州，也進入跌幅前十。
張大偉認(rèn)為，在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計口徑為網(wǎng)簽價格的新房數(shù)據(jù)依然上行。大部分城市新建商品房價格失真，房價更多要看二手房價格。
而數(shù)據(jù)顯示， 11月全國二手房價下調(diào)城市達33個，已連續(xù)6個月超20個；房價上漲城市僅32個，處于近4年低點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%；31個二線城市環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。
“一二三線城市樓市逐漸進入調(diào)整期。后續(xù)如果沒有明顯政策變化，預(yù)計下滑趨勢在2020年將持續(xù)。”張大偉表示。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心近期同樣發(fā)布報告稱，2018年10月到2019年10月，中國樓市一直處在平穩(wěn)降溫過程。樓市總體降溫明顯，房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，增長率的空間差異有所擴大。
從銷售規(guī)模看，2019年11月全國商品房銷售面積達15654萬平方米，環(huán)比漲幅11%，同比漲幅1.1%。以此計算，年內(nèi)銷售累計增速繼10月首次回正后再拔高，1~11月同比增長0.2%。 但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是房企“以價換量”的結(jié)果，并非市場走暖。
社科院上述報告認(rèn)為，穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長凈貢獻已由正轉(zhuǎn)負(fù)；惠民生方面，房地產(chǎn)對整體的住戶部門生計產(chǎn)生了雙重影響；調(diào)結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)對結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用；防風(fēng)險方面，房地產(chǎn)風(fēng)險是中國經(jīng)濟的重要風(fēng)險源。
在此之下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍以“維穩(wěn)”為要務(wù)。相關(guān)報告預(yù)測，熱點城市調(diào)控政策仍會從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。隨著房地產(chǎn)市場成交量明顯下降，部分二三線城市庫存風(fēng)險將逐步顯現(xiàn)。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場面臨較大下行壓力。
房企承壓過小年
調(diào)控重壓下，先感受到寒意的仍是開發(fā)商。清冷冬季，中國恒大(03333.HK)的廣告牌在石家莊交通干道上赫然陳列，上寫“全員營銷月，清尾大優(yōu)惠”。實際上，此前中國恒大通過降價促銷，前11月已實現(xiàn)5854億元銷售額，權(quán)益金額5568億元居于行業(yè)。
通過降價跑量，截至11月末，近七成房企目標(biāo)完成率已達90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內(nèi)的九家房企已提前達成全年目標(biāo)。同時，也有超兩成房企目標(biāo)完成率尚在80%~90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及80%。
在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場仍然謹(jǐn)慎。從土地購置面積看， 1~11月土地購置面積累計增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點。“當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位。”克而瑞認(rèn)為。
而如果樓市持續(xù)降溫，資金監(jiān)管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年中174家上市房企整體現(xiàn)金持有量相比年初增長7.98%至31466億元，同時總有息負(fù)債比年初也增加10.69%至76654億元。伴隨著負(fù)債規(guī)模不斷增大，企業(yè)財務(wù)將風(fēng)險增大，穩(wěn)健性受到影響。
不過多位受訪者認(rèn)為，鑒于年底是房企沖業(yè)績關(guān)鍵期，勢必將加大營銷力度，以價換量換取現(xiàn)金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額，全年銷售額大概率超過16萬億元。
今年以來，我國吸引外資依然保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，1—11月同比增長2.6%，引資規(guī)模保持全球第二位，顯示了外資對中國發(fā)展前景的強勁信心。
河北省安委辦日前發(fā)出緊急通知，決定在全省開展復(fù)工復(fù)產(chǎn)生產(chǎn)大檢查，檢查將持續(xù)至新冠肺炎疫情防控結(jié)束。復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行生產(chǎn)“八個必須”要求情況。“八個必須”即：必須加強疫情防控、必須制定復(fù)工復(fù)產(chǎn)方案、必須召開專題會議、必須進行教育培訓(xùn)、必須開展風(fēng)險隱患排查、必須嚴(yán)格危險作業(yè)防控、必須加強外委施工管理、必須制定應(yīng)急處置預(yù)案。
3月10日下午，唐山市生態(tài)環(huán)境局召開藍天保衛(wèi)戰(zhàn)專項攻堅行動動員部署會。此次專項攻堅行動重點突出強化環(huán)境執(zhí)法、加快推進重點治理項目，深化重點區(qū)域治理，成立唐山市路南區(qū)、唐山市路北區(qū)、唐山市高新區(qū)、唐山市開平區(qū)、唐山市古冶區(qū)、唐山市豐南區(qū)、唐山市豐潤區(qū)7個區(qū)域?qū)ｍ椆越M和治企專班、治塵專班、治車專班、治油煙專班、巡查專班、督查專班、唐鋼專班7個重點攻堅專班，雙向發(fā)力，采取點面結(jié)合、查考并行、政企同督方式，科學(xué)治污、依法治污、精準(zhǔn)治污。既緊盯空氣環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)下降率，又查發(fā)現(xiàn)環(huán)境問題數(shù)量、環(huán)境執(zhí)法立案數(shù)量、大氣污染治理工作任務(wù)進展情況。同時，建立處（室）、單位包聯(lián)包片制度，由處(室)、單位負(fù)責(zé)人任組長，對其他縣（市、區(qū)）進行專項督導(dǎo)。
“今年引資的一個重要特點，就是幾十億甚至百億美元級大型外資項目增多。”孟瑋介紹，上海特斯拉電動汽車項目也是特斯拉在海外大的投資項目，今年初動工、今年底投產(chǎn)，被不少網(wǎng)友稱之為“中國速度”，這也充分體現(xiàn)了企業(yè)投資意愿和政府行政效率的有效結(jié)合。“相信今后一段時間，還會有一批新能源、新型石化、電子信息等領(lǐng)域的外資大項目陸續(xù)落地。”
孟瑋表示，外資大項目的快速推進，顯示了外資對中國發(fā)展前景的強勁信心。下一步，繼續(xù)推動優(yōu)化外商投資環(huán)境，推進我國新一輪對外開放取得積極進展，發(fā)改委將會同有關(guān)方面主要做好三方面工作。
做好《外商投資法》及配套法規(guī)實施工作。《外商投資法》將于明年1月1日起正式實施，近日剛剛審議通過的《中華人民共和國外商投資法實施條例(草案)》也將與《外商投資法》同步配套實施，新的外資法律法規(guī)體系將為投資者提供更有力的保護、更的服務(wù)、更公平的市場。
進一步擴大對外開放。明年，我國將再次修訂外資準(zhǔn)入負(fù)面清單，在更多領(lǐng)域允許外商獨資經(jīng)營，清單之外不能設(shè)限，保障外資企業(yè)國民待遇。
繼續(xù)促進投資便利化。我國將繼續(xù)深化利用外資領(lǐng)域“放管服”改革，完善管理體制，簡化審批程序，做好外資項目落地服務(wù)。
“相信隨著這些新舉措的實施，我國外商投資環(huán)境會進一步優(yōu)化，外商投資便利化程度會進一步提高，會有越來越多的外資項目落地中國。”孟瑋說。
今年支持中西部鐵路建設(shè)的中央財政投資同比增加約47%
前11月，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長4.0%，增速比1—10月份回落0.2個百分點。其中，鐵路運輸業(yè)投資增長1.6%，增速回落4.3個百分點；道路運輸業(yè)投資增長8.8%，增速加快0.7個百分點。
基建領(lǐng)域，既能補短板，又能穩(wěn)投資。孟瑋介紹，近年來，發(fā)改委持續(xù)加大對欠發(fā)達地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的支持力度。僅鐵路方面，16個“雙百”工程交通扶貧鐵路項目中，已開工建設(shè)15個，后一個項目西寧至成都鐵路近期將可研批復(fù)；今年42個計劃新開工及儲備鐵路項目中，有33個項目位于中西部地區(qū)和東北地區(qū)。同時，今年安排中央預(yù)算內(nèi)投資436億元支持中西部地區(qū)鐵路建設(shè)，較2018年增加140億元，同比增長約47%。
明年是“十三五”規(guī)劃收官之年和小康社會建成之年，交通基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域還有哪些大項目會上馬呢？孟瑋分別介紹了鐵路、公路和水運領(lǐng)域的基建項目。
鐵路方面，重點是圍繞鐵路高質(zhì)量發(fā)展，著力支撐服務(wù)戰(zhàn)略，科學(xué)扎實推進川藏鐵路規(guī)劃建設(shè)，加快推進長江沿江高鐵、沿海高鐵等“八縱八橫”高鐵骨干通道項目和中西部鐵路建設(shè)；積極支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等重點城市群、都市圈城際鐵路、市域(郊)鐵路規(guī)劃建設(shè)；推進樞紐配套工程和鐵路專用線等“后一公里”項目建設(shè)。
公路方面，一是加快公路網(wǎng)骨干線路建設(shè)，包括對支撐重大戰(zhàn)略具有重要意義的地方高速公路建設(shè)。二是推進百萬公里農(nóng)村公路建設(shè)。大力支持集中連片特困地區(qū)通大型易地扶貧搬遷集中安置點公路、抵邊自然村通硬化公路和鄉(xiāng)村旅游公路等項目建設(shè)，進一步滿足貧困地區(qū)居民基本交通出行需要。
水運方面，重點是服務(wù)長江經(jīng)濟帶發(fā)展、長三角一體化等戰(zhàn)略實施，發(fā)揮水運在綜合交通運輸體系中的比較優(yōu)勢，按照“深下游、暢中游、延上游、通支流”的思路，不斷加強長江等內(nèi)河高等級航道網(wǎng)建設(shè)。
“在交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進過程中，我們將堅持發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，推動形成精準(zhǔn)有效投資，堅決不搞‘大水漫灌’，科學(xué)有序推進這些重大項目。”孟瑋說。
我國啟動投資法規(guī)執(zhí)法檢查，疏解治理投資堵點
穩(wěn)投資，既要有好項目投向市場，也要有充足的資金支撐。
今年以來，發(fā)改委通過開展“信易貸”和發(fā)行企業(yè)債券，加大對民營企業(yè)和中小企業(yè)融資支持力度，取得積極進展。
一方面，通過加強信用信息歸集共享，破解銀企信息不對稱問題。截至目前，相關(guān)金融機構(gòu)已向符合條件的企業(yè)發(fā)放包括“銀稅互動”在內(nèi)的“信易貸”資金超過1.5萬億元。
另一方面，積極推進企業(yè)債券融資。今年以來，積極支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)發(fā)債融資，目前已累計核準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)發(fā)債310億元。對中小微企業(yè)，通過小微企業(yè)增信集合債、創(chuàng)業(yè)投資類企業(yè)債券、雙創(chuàng)孵化專項債券等多種方式，充分發(fā)揮企業(yè)債券在支持中小企業(yè)發(fā)展方面的作用。截至目前，已核準(zhǔn)小微企業(yè)增信集合債58只487.5億元，創(chuàng)業(yè)投資類企業(yè)債券15只432.5億元，雙創(chuàng)孵化專項債券34只450.7億元。
穩(wěn)投資，還要繼續(xù)減少“路障”，破除“門檻”。發(fā)改委日前啟動了“投資法規(guī)執(zhí)法檢查疏解治理投資堵點”專項行動，對現(xiàn)行投資審批部門規(guī)章和規(guī)范性文件進行合法性審查。
孟瑋介紹，這次審查有三個顯著特點。
一是徹底清理審批事項。二是規(guī)范設(shè)定依據(jù)。三是實行清單管理。合法性審查結(jié)束后，國務(wù)院和省級投資主管部門將會同有關(guān)方面，對符合法律法規(guī)、確需保留的事項，制定和省兩級投資審批事項清單，將、省、市、縣四級實施的審批事項一律納入清單，列明審批事項名稱、限定適用范圍、明確申請材料，實現(xiàn)清單之外無審批。
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